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マンション経営investment

 

節税対策として



マンション経営による不動産所得を確定申告すれば、それに関わる経費(ローンの支払利息や建物設備の減価償却等)が必要経費として認められ、節税効果が期待できます。

また、不動産を相続・贈与する場合、市場取引価格ではなく、固定資産台帳や路線価方式などによる評価額が課税対象となるため、4〜5割程度有利となることもあり、金融商品にはない優位性を誇ります。

 

     



マンションをローンで購入して賃貸経営を行うと、ローン支払い利息金利や建物設備の減価償却費、月々の管理費、
その他の経費が必要経費として認められます。

これらの必要経費が年間の賃貸収入額を超えると不動産所得は赤字となり、この赤字分を給与所得から差し引く

=損益通算することができます。


そうして確定申告すると税法上で所得が減少したことになり、所得税が還付され、住民税も軽減されるのです。

「赤字になれば損をしているのでは?」

と思われるかもしれませんが、これはあくまでも帳簿上の数字であり、実際の収支ではありません。


※所得税法第69条「損益通算のしくみ」



※・年収…1,000万円 ・家賃…年間78万円 ・家族構成…3人/会社員、専業主婦の妻、子供1人





賃貸用マンションの相続税評価額は4〜5割ととても有利です。
さらに相続税のかからない収益力という財産も相続できます。

マンションの場合、建物部分は購入価格の約50%、土地部分は公示価格の約80%が相続税評価額
となることが大半です。





購入したマンションを賃貸に使用していれば、借家権割合と借地割合が適用され、さらに評価額が低下します。

課税対象額を大幅に減らして、相続税を軽減することが可能です。





65歳以上の親から20歳以上の子へ生前贈与する場合、2,500万円までは贈与税がありません。

20歳以上の特定受贈者が自己の住居用である家賃を取得するための資金の贈与を受けた場合、最高1,000万円の特別控除を受けることができます。



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私的年金の代わりとして



リタイヤした後はのんびりゆったり悠々自適の年金生活。

誰もが思い描いていた老後生活の理想がいま、大きく崩れようとしています。

公的年金制度が破綻寸前の危機におちいり、もはや年金はアテにならない時代に。

マンション経営は様々なメリットがあり、ローン完済後は家賃のすべてが収益となるため、
私的年金としての役割が期待できます。

公的年金を頼りにできない時 代だからこそ、老後の安定収入源は自分で確保しなければならないのです。








少子高齢化が急激に進んでいる日本。
年金加入者数は減少し続け、2025年には受給者1人を加入者2人で支えることが予測されています。

すでに公的年金制度は巨額の積み立て不足に転落。今後、支払った保険料額と給付金がミスマッチを起こすことはほぼ間違いなく、高齢化社会の到来によってますます加速することが容易に予想されます。

安定した老後生活のためには、もう公的年金だけに頼ってはいられません。
将来のゆとりは自らの責任で生む。そんな自己防衛の発想が強く求められています。




※1(財)生命保険文化センター「生活保障に関する調査(平成16年度)」より ※2 夫は厚生年金に36年加入、平成15年3月以前は平均標準報酬月額35万円、平成15年4月以降は月額35   万円、年間賞与126万円。妻は国民年金に40年加入、40年間保険料納付済と仮定。






それでは、ゆとりある老後生活のためにはどれくらいの費用が必要なのでしょうか。

生命保険文化センターの調査によると、定年後に夫婦2人で余裕をもって暮らすためには毎月38万円が必要と言わています。

しかし受け取れる公的年金の受取額は2人合わせて21万円程度。

その差はなんと17万円もあるのです。いくら自助努力が必要といえども、リタイヤ後にそれだけの金額を確保するのは大変なこと。

マンション経営は老後の豊かな生活を送るための不労所得となります。


※1(財)生命保険文化センター「生活保障に関する調査(平成16年度)」より ※2 夫は厚生年金に36年加入、平成15年3月以前は平均標準報酬月額35万円、平成15年4月以降は月額35   万円、年間賞与126万円。妻は国民年金に40年加入、40年間保険料納付済と仮定。





住宅ローンを利用することにより、少ない自己資金でマンションのオーナーになれ、「マンション経営」が始められます。

しかも、ローン返済の大半は家賃収入でカバーできるので、月々の負担はごくわずか。

ローン完済後は家賃がすべて収益になります。


大手生命保険会社の個人年金の場合、保険料は毎月の給料から支払うので、そのまま家計の負担になり、支給期間も限られています。

家賃収入はインフレにも強く、長期的な収入として見込めます。まさに私的年金といえるのではないでしょうか。












調査によると、80歳近くまで生きる人が一生に必要とする医療費は、社会保険料分を含めて

1人平均実に約2,200万円。

しかも、そのうちの半分、ほぼ1,000万円の医療費は70歳以上に集中しています。

注意したいのは、この数字があくまでも国民一人あたりの平均的なデータである点。

夫婦お二人で、しかも、生活習慣病などで病気がちな方がいれば、どうなるか。成るように成る、ではとても済みそうにありません。


出所:平均入院日数は「平成14年患者調査」(厚生労働省)、その他は「平成13年度国民健康保険医療給付事態調査報告」(厚生労働省)

※調査・調査時期が異なるため、「1疾病当たり診療数費」=「1日当たり診療費」×「平均入院日数」になりません。
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実物資産運用として



都心部を舞台に単身者をターゲットにしたワンルームマンションの家賃は高値安定を示しており、高い利回りを誇っています。

さらに、都心部の地価は上昇局面に入り、資産価値も比較的先読みできるようになってきました。

他の金融商品の金利が超低水準で推移している中、マンション経営は4%以上で推移しています。
<利回りの高さ>+<安心感>が、何よりも大きなメリットです。


※1 物件価格1,800万円、月額家賃収入65,000円とした場合の概算
※2「定期貯金」の1,000万円に対しての利回り
※3 大手都市銀行の大口定期預金




資産運用が多様化する現在、不動産投資が金融商品として注目されています。特にペイオフ(※)の全面解禁以降は、資産の分散先として、年間家賃収入70〜80万円を目的としたマンション経営が有効といえるでしょう。

ワンルームマンションという実物資産は、資産価値が株や債券のようにゼロになってしまうリスクも小さく、国が唯一登記保全するため、確固とした財産と考えられます。

※ペイオフ解禁とは
破綻した金融機関からの預金払い戻し保証額を元本1,000万円とその利息に限ること。例えば3,000万円の預金をしていても、1,000万円しか保証されず、最悪2,000万円は返ってこない可能性があるということです。

今や預金も絶対安全ではないのです。

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団体信用生命保険



※団体信用生命保険よくある質問


ローンを組んで物件を購入した後、自分が死亡した場合、購入した物件やローンはどうなりますか?

投資用ローンを借り入れの際には通常の住宅ローンと同様に「団体信用生命保険」の加入が必須になります。

「団体信用生命保険」の加入によりご自身に万一のことがあった際にローンは完済され、ローンが遺族に相続されることがないことから、債務者とその家族の生計の安定を図ることが可能になります。

また、団体信用生命保険は民間金融機関の借り入れの場合、保険料負担は貸主が負担することが一般的です。


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安心の家賃保証プラン「セレイブシステム」




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